Recht van voorkoop, voorkeurrecht en recht van wederinkoop

14 Juni 2023

Er bestaan verschillende rechten die betrekking hebben op het aankopen van een onroerend goed. Deze kunnen enerzijds belangrijk zijn bij de verkoop van uw woning of handelspand, maar ook wanneer u een woning aankoopt moet u hiervoor opletten. Omdat er bij deze rechten verschillende verplichtingen komen kijken, vertellen we u graag wat meer over het recht van voorkoop, recht van wederinkoop en het voorkeurrecht.

Recht van voorkoop

Een recht van voorkoop (ook voorkooprecht genoemd) is een recht waarbij de begunstigde van dit recht de mogelijkheid jeeft om een onroerend goed dat verkocht wordt, aan te kopen bij voorrang op de kandidaat-koper, aan dezelfde prijs en onder dezelfde voorwaarden als overeengekomen met deze kandidaat-koper. Het doel van het recht van voorkoop is om de belangen van deze personen of instanties te beschermen, zoals bijvoorbeeld de belangen van huurders, buren of de overheid.

Het recht van voorkoop kan verschillende vormen aannemen, afhankelijk van het toepassingsgebied en de omstandigheden. Zo kan het recht van voorkoop bijvoorbeeld betrekking hebben op een handelspand dat verhuurd wordt, waarbij de huurder het recht heeft om dit pand aan te kopen aan dezelfde prijs en onder dezelfde voorwaarden als een kandidaat-koper.

Daarnaast kan het recht van voorkoop ook gelden voor de overheid, die in sommige gevallen het voorkooprecht heeft om een bepaald stuk grond of een pand aan te kopen, bijvoorbeeld voor de aanleg van openbare infrastructuur of de realisatie van stadsvernieuwingsprojecten.

Het recht van voorkoop is in sommige gevallen automatisch van toepassing, terwijl in andere gevallen een expliciete overeenkomst tussen partijen vereist is. Het is daarom belangrijk om bij de aan- of verkoop van een onroerend goed na te gaan of het recht van voorkoop van toepassing is en wat de gevolgen daarvan zijn.

Er zijn dus twee soorten voorkooprechten:

Het wettelijk voorkooprecht: Hierbij is het voorkooprecht voorzien door de wet. Bij het wettelijk voorkooprecht stelt de wet bepaalde personen of instanties aan die een voorkooprecht hebben op een bepaald pand. Voorbeelden hiervan zijn de ruimtelijke ordening en de Vlaamse Waterweg. De pachter heeft ook een wettelijk voorkooprecht.
Het conventioneel voorkooprecht: Hierbij zijn partijen onderling een recht van voorkoop overeengekomen. Het voorbeeld dat hierboven vermeld werd in verband met de huurder is hier een veelvoorkomend voorbeeld van.

Wat als er een voorkooprecht rust op mijn woning of bedrijfspand?

We lichten u even toe hoe het in zijn werk gaat wanneer er een voorkooprecht rust op uw woning.

Als je een goed bod ontvangt van een kandidaat-koper, dan sluit je de onderhandse verkoopovereenkomst best onder de opschortende voorwaarde van het niet uitoefenen van een voorkooprecht.

Als verkoper ben je verplicht om de begunstigde van het voorkooprecht dezelfde verkoopprijs en -voorwaarden aan te bieden als diegene die met de kandidaat-koper werden overeengekomen. Dit is om te verzekeren dat de partij met het voorkooprecht dezelfde kans heeft om de eigendom te verwerven als andere kopers. Het is de notaris die het voorkooprecht zal aanbieden aan de begunstigde.

Indien de begunstigde van het voorkooprecht ervoor kiest om de woning of het bedrijfspand niet aan te kopen, of niet binnen de gestelde termijn van 15 dagen reageert, dan kan de verkoop met de andere kandidaat-koper doorgaan. Op dat moment is de opschortende voorwaarde vervuld en kan de verkoop worden afgerond.

Als de begunstigde van het voorkooprecht wel besluit om dit recht uit te oefenen, kan de opschortende voorwaarde niet worden vervuld en zal de andere kandidaat-koper de woning niet kunnen verwerven. In dit geval ben je verplicht om de woning te verkopen aan de begunstigde van het voorkooprecht.

Verkoop je de woning niet aan de begunstigde van het voorkooprecht? Dan kan hij een schadevergoeding eisen en heeft hij het recht om de nietigheid van de koopovereenkomst in te roepen.

Voorkeurrecht

Het voorkeurrecht, ook wel bekend als een 'recht van voorkeur', is hier een tegenhanger van, maar dit is een minder vergaande vorm van voorrang dan een voorkooprecht.

Wanneer een eigenaar van plan is om zijn onroerend goed te verkopen, krijgt de begunstigde van het voorkeurrecht als eerste de kans om een bod uit te brengen of om te onderhandelen met de eigenaar, alvorens het wordt aangeboden aan andere potentiële kopers.

Indien de begunstigde niet geïnteresseerd is of wanneer een andere kandidaat-koper het goed aan minstens dezelfde prijs als de begunstigde wenst aan te kopen, kan de verkoper ervoor kiezen om het goed te verkopen aan deze andere kandidaat-koper.

Het is belangrijk op te merken dat een voorkeurrecht altijd bij overeenkomst aan de begunstigde wordt toegekend, in tegenstelling tot een voorkooprecht dat door de wet kan worden opgelegd. Dit betekent dat er geen wettelijke voorkeurrechten bestaan en dat de voorwaarden van het voorkeurrecht worden bepaald door de overeenkomst tussen de betrokken partijen.

Een voorkeurrecht kan worden gezien als een vorm van gunstige behandeling voor een bepaalde persoon of entiteit. Hoewel het niet zo vergaand is als een voorkooprecht, biedt het toch een zekere mate van zekerheid en controle over de verkooptransactie voor de begunstigde van het voorkeurrecht.

Recht van wederinkoop

Daarnaast hebben we ook nog het recht van wederinkoop.

Een verkoper kan over een recht van wederinkoop beschikken, waarbij hij het onroerend goed zelf terug kan aankopen. Bij het uitoefenen van het recht van wederinkoop betaalt hij de aankoopprijs en eventueel bepaalde andere (aankoop)kosten terug. Het doel hiervan is om te voorkomen dat de koper die het onroerend goed aan een gunstige prijs heeft kunnen aankopen, deze verkoopt met aanzienlijke winsten.

Er zijn twee soorten rechten van wederinkoop:

Wettelijk recht van wederinkoop: deze zijn wettelijk voorgeschreven
Conventioneel recht van wederinkoop: deze zijn in de overeenkomst bedongen via een beding van wederinkoop

Indien het in de verkoopovereenkomst wordt bedongen, kan dit recht maximum 5 jaar worden uitgeoefend. Van deze maximale termijn van 5 jaar kan niet worden afgeweken. Zelfs de rechter kan deze termijn niet verlengen. Ingeval er in de verkoopovereenkomst dus een langere termijn werd voorzien voor het recht van wederinkoop, wordt de termijn alsnog teruggebracht tot 5 jaar.

Een wettelijk recht van wederinkoop kan ten gunste zijn voor:

De Vlaamse Huisvestingsmaatschappij
De sociale huisvestingsmaatschappijen
Het Vlaams Woningfonds
De gemeenten
De openbare centra voor maatschappelijk welzijn

Deze instellingen beschikken gedurende 20 jaar over het recht om de sociale huurwoningen en sociale koopwoningen die ze hebben verkocht aan woonbehoeftige gezinnen of alleenstaanden terug te nemen wanneer die de voorwaarden en verbintenissen niet nakomen. De woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden kunnen de woningen slechts doorverkopen na een voorafgaande kennisgeving aan de initiatiefnemer die de woning heeft verkocht.

HEB JE VERKOOP- OF VERHUURPLANNEN?

JULIMMO begeleidt jou graag met de verkoop of verhuur van jouw woning.

Neem contact op en we plannen snel een afspraak in.